Dobrý den, děkuji za Váš dotaz. Každá nemovitost má svá specifika a není v mých silách obsáhnout všechny situace, na které můžete narazit. Uvedu zde ale rámcový postup, který vám může pomoci a platí pro každou nemovitost.
Prověřte si právní stav nemovitosti
Z listu vlastnictví zjistíte majitele nemovitosti, výměru jednotlivých parcel, zatížení věcnými břemeny, zástavními právy či jiná omezení vlastnických práv.
Katastrální mapa vám ukáže, zda jsou všechny stavby na pozemku zapsány v katastru a nejedná se o černé stavby.
Soulad projektové dokumentace s reálným provedením stavby je ukazatelem věrohodnosti prodávajícího. Pokud projektová dokumentace chybí, je dobré oslovit odborníka a nechat si vyhotovit passport k nemovitosti, který projektovou dokumentaci do určité míry nahradí.
Průkaz energetické náročnosti budovy by vám měl být předložen nejpozději v den podpisu kupní smlouvy.
Od realitního makléře nebo prodávajícího si nechejte předložit:
1. originál nabývacího titulu (tj. nejčastěji kupní smlouvy, ale může to být např. i darovací smlouva nebo usnesení soudu o dědictví),
2. čerstvý originál listu vlastnictví z katastru nemovitostí,
3. dokumenty týkající se omezení vlastnických práv (zástavní smlouvy, věcná břemena), pokud se na vás budou převádět,
4. kolaudační souhlas (zejména v případě, že zamýšlíte koupit novostavbu a není zřejmé, že je již zkolaudovaná).
Pokud na vás prodávající nebude převádět zástavní práva, například hypoteční úvěr, tak zjistěte, jakým způsobem je hodlá ukončit a zdali jsou jeho záměry reálné.
Prověřte si fyzický stav nemovitosti
Osobně si projděte nemovitost a pokud se vám bude její stav zamlouvat, pozvěte si ještě odborníka, kterému věříte, aby posoudil technický stav nemovitosti jak vizuálním ohledáním, tak z dokumentace, která je vám předložena. Tuto službu nabízejí i odborné firmy, které posoudí technický stav nemovitosti. Ano, zaplatíte za tuto službu i několik tisíc korun, ale tato investice se vyplatí a zajistí vám klidný spánek. Prodávajícímu sice vyplývá odpovědnost za případné skryté vady (podle § 2129 Obč. zákoníku můžete skrytou vadu uplatnit do 5ti let od nabytí), ale většinou vás čeká soudní proces na léta s nejistým výsledkem.
Prodávající vám může předložit návrh kupní smlouvy, kde bude ustanovení podle § 1916 Obč. zákoníku, ve kterém se vzdáváte svého práva na vadné plnění. Takovou kupní smlouvu vám nedoporučuji uzavřít.
Zjistěte si také, jestli se dům nenachází v zátopové či jiné rizikové oblasti.
Prověřte prodávajícího
Především oprávněnost prodávajícího s nemovitostí nakládat. Největší riziko se jmenuje generální inhibitorium, které zakazuje dlužníkům po doručení usnesení o nařízení exekuce nakládat se svým majetkem. Exekuce se na LV vůbec nemusí objevit. Pokud již exekuce na listu vlastnictví k nemovitosti, kterou chcete koupit, vyznačena je, pak se jedná o speciální inhibitorium, to znamená, že kupní smlouva je absolutně neplatná.
Jako hodnověrný zdroj o probíhajících exekucích vám může posloužit centrální evidence exekucí na adrese www.ceecr.cz.
Přeji vám hodně štěstí při řešení Vašich nemovitostí a pokud Vám mohu ještě nějak pomoci, neváhejte mě kdykoliv kontaktovat (viz níže).
Adéla Vaňková,
makléřka šumperské realitní společnosti RE/MAX Elite Reality.
O AUTORCE
Adéla Vaňková se narodila v Novém Jičíně a od roku 2005 žije se svou rodinou v Mohelnici. V roce 2019 rozšířila řady realitních makléřů ve společnosti RE/MAX a od roku 2020 pracuje v RE/MAX Elite Reality. Specializuje se na prodej domů, bytů a pozemků. Působí zejména v Mohelnici a okolí.
Své dotazy můžete posílat na adela.vankova@re-max.cz.
SOUVISEJÍCÍ ČLÁNKY:
Poradna RE/MAX Elite Reality: Dědictví, závěť nebo radši dar?
Poradna RE/MAX Elite Reality: Proč je výhodné koupit družstevní byt a na co si dát pozor?
Poradna RE/MAX Elite Reality: Jak se nespálit při koupi pozemku?
Poradna RE/MAX Elite Reality: Jak pronajmout byt a vyhnout se problémům s nájemníkem?
