Dobrý den, vašemu dotazu rozumím a děkuji za něj.
S dotazy a obavami spojenými s nákupem družstevního bytu se na mě obrací klienti pravidelně. Osobně nevidím žádný problém v nákupu družstevního bytu, ale je potřeba pochopit některé pojmy, a hlavně postup při převodu družstevního podílu. Ohledně Vašeho dotazu budu předpokládat, že se jedná o tzv. větší družstva, která jsou označována jako stavební bytová družstva a nabízejí svým členům převod bytu do osobního vlastnictví za splnění konkrétních podmínek. Na trhu se objevují také menší družstva, která mají své specifické stanovy a převážně nenabízejí svým členům možnost převodu. U těchto družstev je většinou komplikovanější financování a zde bych byl určitě opatrnější.
Družstevní byty jsou dlouhodobě nedílnou součástí našeho realitního trhu a pokud splňují Vaše představy o novém bydlení, tak je to jistě jedna z možností.
Družstevní byt není totéž, co byt v osobním vlastnictví. Je to podíl v družstvu s právem nájmu družstevního bytu. Jeho vlastníkem vždy zůstává bytové družstvo, jehož je prodávající členem. Majitel může svůj družstevní podíl prodat, respektive převést, na jinou osobu, která se stane novým členem družstva.
Účelem bytového družstva je zajišťování bytových potřeb svých členů. Kromě toho může vykonávat i správu nemovitostí, které vlastní jiné osoby. Bytové družstvo vlastní budovy, v nichž se nacházejí družstevní byty, popřípadě družstevní nebytové prostory, které bytové družstvo pronajímá svým členům.
Členství v bytovém družstvu vznikne nabytím družstevního podílu a splněním vkladové povinnosti. Z členství vyplývají členovi dvě základní práva, díky kterým je bydlení v družstevním bytě finančně výhodné. Tím prvním je právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, který náleží k družstevnímu podílu, a to na dobu neurčitou. Druhým je právo na stanovení nájemného v takové výši, která pokryje pouze účelně vynaložené náklady družstva na správu družstevních bytů. Je to tedy v podstatě pouze příspěvek do fondu oprav a poplatky za služby.
Před převodem Vám jednoznačně doporučuji prostudovat si stanovy příslušného družstva. Některá družstva mohou mít různé podmínky, která členství omezují, například pro cizí státní příslušníky a podobně.
Pokud jste kupující, tak je třeba získat potvrzení, že převodce je vlastníkem družstevního podílu. Je třeba, aby potvrzení bylo časově aktuální a potvrzené představenstvem družstva.
Důležité je nechat si také potvrdit, že převodce nemá vůči družstvu žádné závazky ani nesplacené dluhy, případně že u něj není vedeno řízení o jeho vyloučení.
Důležitou informací pro kupující je také výše anuity. Jde o nesplacenou část úvěru připadající na družstevní podíl, za který družstvo nechalo původně byty postavit či za který koupilo bytový dům. Výše anuity připadající na daný družstevní podíl v podstatě navyšuje náklady kupujícího.
Pokud je anuita splacena, mohou tu být další závazky družstva vůči třetím osobám. Například úvěr na rekonstrukci domu, výměnu výtahu, který samozřejmě musí splácet členové družstva v rámci nájemného za užívání bytu. V případě, že jsou anuity a ostatní závazky splaceny, tak lze podle vypsaných termínů družstva zažádat o převod bytu do osobního vlastnictví. Tento krok je zpoplatněn na základě individuálního ceníku družstva.
Při transakci nejde o prodej, ale o převod družstevního podílu.
Spolu s převodem družstevního podílu, se kterým je spojen nájem bytu, dochází k převodu tohoto nájmu. Bytové družstvo nemá právo převod zamítnout.
Prodej družstevního bytu má svoje výhody. Jednou z nich je rychlost. Kupující se stává okamžitě členem družstva a prodávající získá peníze z prodeje dříve než v případě osobního vlastnictví, kde je třeba čekat na zápis do katastru nemovitostí.
Vzhledem k tomu, že na trhu je aktuálně velmi málo nemovitostí, tak bych z nákupu (převodu) družstevního bytu neměl obavy. Samozřejmě je nutné být opatrný a zajistit si potřebné informace, které uvádím výše.
Přeji Vám hodně štěstí a pokud budete potřebovat pomoc s nákupem družstevního bytu, tak mě neváhejte kdykoliv kontaktovat (viz níže).
Zdeněk Šupina,
makléř šumperské realitní společnosti RE/MAX Elite Reality.
O AUTOROVI
Zdeněk Šupina se narodil v Šumperku. Od roku 2010 je realitním makléřem ve společnosti RE/MAX Elite Reality. Specializuje se na prodej bytů a domů v Šumperku a okolí. V poslední době také spolupracuje na týmovém zaškolování nových makléřů.
Své dotazy můžete posílat na zdenek.supina@re-max.cz.
SOUVISEJÍCÍ ČLÁNKY:
Poradna RE/MAX Elite Reality: Jak pronajmout byt a vyhnout se problémům s nájemníkem?
Poradna RE/MAX Elite Reality: Jak se nespálit při koupi pozemku?
